Automated Valuation Model
AVM, (acrónimo de la expresión inglesa Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles, mediante el uso de algoritmos matemáticos y estadísticos combinado con una base de datos. La mayoría de los AVM calculan el valor de un inmueble en una ubicación geográfica concreta y en un momento del tiempo.
Fundamento
Se trata de un sistema de inteligencia artificial que combina:
- Un modelo hedónico[1] de valoración de inmuebles obtenido mediante regresión lineal múltiple y otras técnicas estadísticas de análisis multivariante y de minería de datos que responde a las características aportadas por el usuario
- Las características estadísticas, demográficas, sociales y económicas de la zona
- Un análisis pormenorizado del valor de suelo y del valor de construcción
- La normalización y geocodificación de una base de datos de inmuebles comparables con sus valores de mercado actualizados y homogeneizados
- La evolución histórica del precio de los inmuebles
y como consecuencia de lo anterior calcula el valor teórico del inmueble.
Contenido
Un informe AVM debe contener:
- la identificación del inmueble
- la estimación del valor del inmueble
Además, puede contener:
- Estimaciones inferidas para la obtención del valor (existencia de ascensor, calidad de acabados estimada, etc)
- Información estadística, demográfica e inmobiliaria de la zona
- Fotografía aérea o a pie de calle
- Información y referencia catastral
- Información del edificio
- Información del mercado y de su evolución
- Justificación de la obtención del valor
- Nivel de confianza del resultado
Marco legal
Los AVM sirven para la revisión de valores de los inmuebles hipotecados conforme a los acuerdos internacionales Basilea II, transpuesto a la normativa europea por la Directiva 2006/48/CE[2]
Dicha Directiva europea está transpuesta a la normativa española por la Circular 3/2008[3] de Banco de España (denominada Circular de Solvencia) sobre determinación y control de los recursos propios mínimos (ver Norma 43.6).
Asimismo, el Banco de España ha publicado[4] una guía para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación
Utilidades
- Obtención del LTV (Loan To Value) para supervisión bancaria, conforme a la Directiva 2006/48/CE[2] y a la Circular 3/2008[3] de Banco de España
- Valoraciones previas orientativas
- Contraste del valor de una tasación presencial
- Seguros de riesgo de crédito
- Evolución de precios de inmuebles
- Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio
- Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro multirriesgo del hogar
Usuarios
- Entidades Financieras (Bancos y Cajas de Ahorro)
- Empresas de servicios de inversión
- Compañías de Seguros
- Particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble (herencias, divorcios, etc)
- Sociedades de Tasación, para supervisión de valores
- Hacienda
- Auditores
- Peritos tasadores judiciales
- Empresas de marketing directo
- Emisores e inversores de titulizaciones
- Calificadores de riesgos
Ventajas
- Bajo coste.
- Ahorro de tiempo, de papel, de desplazamiento, de combustible. Contribución ecológica.
- Inmediatez
- Objetividad