กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)[1] เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทรัพย์สินที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี(Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์(REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์[2]
โครงสร้างของ REIT
ขั้นตอนแรก REIT Manager จะต้องยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์กับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อให้สามารถจัดตั้ง REIT ได้ เมื่อ ก.ล.ต.อนุมัติ REIT Manager จะเสนอขายใบทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่าย โดยเงินที่ได้รับจากการขาย REIT จะถูกฝากไว้กับทรัสตี และนำเงินก้อนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์[3]การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น หลักการในการกำกับดูแล REIT จะมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย[4] การทำรายการได้มาหรือจำหน่ายไปของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่มีขนาดรายการตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ และการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง จะทำได้ต่อเมื่อได้รับมติเสียงข้างมากจากผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง REIT Manager จะต้องมีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนกรรมการทั้งหมดและไม่น้อยกว่า 3 คน เพื่อเป็นปากเป็นเสียงรักษาสิทธิแทนผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT manager บริหารกองทรัสต์ได้เพียงกองเดียว ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต.เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย [5]
รายได้ของ REIT มาจากการลงทุนหลายทางประกอบด้วย[2]
- รายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งในส่วนนี้ต้องไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ส่วนของมูลค่าทรัพย์สินรวม
- รายได้ที่ได้จากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ในส่วนที่เหลืออีกไม่เกิน 1 ใน 4 ส่วน เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งสามารถลงทุนได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ลงทุนใน REIT อื่นๆในต่างประเทศ
- รายได้จากการนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆเช่น พันธบัตรรัฐบาล ตั๋วเงินคลัง เงินฝากธนาคาร
โดย REIT จะต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วย REIT ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ นอกจากนี้ REIT ยังเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนที่เป็นชาวต่างประเทศ หรือองค์กรข้ามชาติเข้ามาลงทุนได้ แต่มีข้อจำกัดว่าต้องลงทุนน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด โดยผู้ที่ต้องการลงทุนใน REIT สามารถซื้อได้จาก 2 ช่องทาง ช่องทางแรกคือ การซื้อในช่วงการเสนอขายหุ้นครั้งแรกให้แก่สาธารณชน (IPO) ผ่านผู้จัดจำหน่าย ช่องทางที่ 2 คือ การซื้อในตลาดหลักทรัพย์ หลังจาก REIT ผ่านช่วงเสนอขายหุ้นครั้งแรกไปแล้ว โดยจะจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อสร้างสภาพคล่องให้นักลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่าย[3]
ความแตกต่างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับ REIT
REIT เป็นการลงทุนที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงและมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์[5]
ตารางเปรียบเทียบ REIT กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์[6]
| ความแตกต่างของ | กองทุนอสังหาริมทรัพย์ | REIT |
|---|---|---|
| ภาษี | -ในส่วนของกองทุนอสังหาฯเองจะไม่เสียภาษี -ผู้ที่ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดาไม่ต้องนำเงินปันผลมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาก็ได้ | -REIT ไม่เสียภาษี -ผู้ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดา ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา |
| ลักษณะของการกำกับดูแล | กำกับดูแลแบบกองทุนรวม | กำกับดูแลคล้ายบริษัทจดทะเบียน |
| ผู้จัดการกองทุน | ต้องเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่ได้รับใบอนุญาตจัดการกองทุนรวมเท่านั้น | REIT manager จะเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือ บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ |
| การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ | ไม่สามารถทำได้ | ทำได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมดหลังการขายหน่วยทรัสต์ |
| การขอกู้ยืมเงิน | ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ | ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์ทั้งหมด หรือกรณีที่มี Investment Grade Rating จะต้องไม่เกิน 60% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิสามารถนำเงินไปลงทุนได้ |
| การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ | ไม่สามารถทำได้ | สามารถนำเงินไปลงทุนได้ |
| จำนวนผู้ถือหน่วน/ในทรัสต์ | -ในช่วงจัดตั้งจะต้องมีไม่น้อยกว่า 250 ราย -ภายหลังการจัดตั้งต้องมีไม่น้อยกว่า 35 ราย | |
| เกณฑ์การเสนอขายและข้อจำกัดในการถือครอง | จะต้องเสนอขายแก่ผู้ลงทุนทั่วไปมากว่า 25% และใช้หลัก Small Lot Fist โดยมีข้อจำกัดให้ผู้ลงทุนแต่ละรายหรือกลุ่มลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่อยทั้งหมด | การกระจายให้แก่ผู้ลงทุนเป็นไปตามกฎของตลาดหลักทรัพย์โดยแบ่งให้ผู้ลงทุนทั่วไปไม่น้อยกว่า 20% และผู้ลงทุนแต่ละรายจะลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 2 ของจำนวนทั้งหมด |
| การได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งอสังหาฯ | ไม่กำหนดให้ต้องขอมติในการซื้อขาย | -รายการขนาดเล็กน้อยกว่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม REIT manager สามารถทำได้เอง -รายการขนาดกลางตั้งแต่ 10% ขึ้นไป แต่น้อยกว่า 30% ต้องได้รับความเห็นชอบจาก Board REIT Manager -รายการขนาดใหญ่ตั้งแต่ 30% ขึ้นไปต้องได้รับมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ |
| ประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้ | -อาคารสำนักงาน -อาคารศูนย์การค้า -อาคารโรงงานให้เช่าในนิคม/เขต/สวนอุตสหกรรม -อาคารโกดังสินค้า -อาคารที่พักอาศัย -อาคารโรงแรม -ศูนย์ประชุม/นิทรรศการ -ศูนย์จำหน่ายสินค้าขนาดใหญ่ -อื่นๆ ตามที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนกำหนดเพิ่ม | -ต้องไม่เป็นอสังหาฯที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าผู้เช่าจะนำไปใช้ประกอบธุรกิจที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือเป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรม |
ความเสี่ยงจากการลงทุน
- ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง
- ความเสี่ยงจากปัญหาที่เกิดจากสินทรัพย์ที่นำเงินไปลงทุน
- ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน REIT
- การรับประกันรายได้
- อัตราการจ่ายเงินปันผลและโอกาสการเติบโตของเงินปันผลในอนาคต