Համատիրություն

Համատիրությունների տարբեր ձևերը բնակարնների սեփականատերերի միավորում են` անշարժ գույքի օբյեկտների սեփականատերերին կամ անդամաներին միավորող ոչ առևտրային սպառողական կազմակերպություններ, որոնք ստեղծվում են բազմաբնակարան շենքի կառավարման, շահագործման, տեխնիկական և սանիտարական սպասարկման նպատակով։

Բնակարանային կոոպերացիան ունի տարբեր պատմական և իրավաբանական ձևեր^[1]՝

• ժամանակավոր և մշտական համայնք (Terminating Societies и Permanent societies, building and loan associations) Մեծ Բրիտանիայում XIX դարում
• շինարարական միություններ Գերմանիայում
• քաղաք-այգիներ նախահեղափոխական Ռուսաստանում
• բնակ-վարձակալական կոոպերատիվ ընկերություններ, որոնք գործել են ՆԷՊ ժամանակաշրջանում և դրանից հետո մինչև 1937 թվականը։ Բնակ-վարձակալական կոոպերատիվ ընկերությունները բառի ամբողջական իմաստով չեն կարող համարվել համատիրություններ, քանի որ նրանց կողմից կառավարվող անշարժ գույքն այդ ընկերության սեփականությունը չէր, այլ ընդամենը վարձակալվում էր պետությունից^[2]
• բնակարանային կոոպերատիվներ
• երիտասարդական բնակելի համալիրներ ԽՍՍՀ 1970—1990 թթ.
• բնակիչների տարածքային համայնքներ (անգլ.՝ Planning Unit Developments — PUD), համատիրութուններ (անգլ.՝ condominium association), կոոպերատիվներ (անգլ.՝ cooperatives) ԱՄՆ-ում և Կանադայում
• սինդիկատներ Ֆրանսիայում
• բնակարանային բաժնետիրական ընկերություններ Ֆինլանդիայում
• բազմաբնակարան շենքերի համասեփականատերերի միավորում (ուկրաիներեն՝ об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) Ուկրաինայում
• բնակարանների սեփականատերերի ընկերություն և բնակ-շինարարական կոոպերատիվներ Ռուսաստանում և Բելառուսում
• բնակարանների սեփականատերերի կոոպերատիվներ և համատիրություններ Ղազախստանում

Օտարերկրյա իրավաբանական պրակտիկայում «համատիրություն» տերմինով բացատրվում են հատուկ հարաբերությունները, որոնք առաջանում են սեփականության համատեղ տիրապետումից։ Մասնավորապես՝ այդ իրավահարաբերությունները հաստատվում են բազմաբնակարան շենքերի բնակարանատերերի կամ մի քանի տների սեփականատերերի միջև, այդ թվում՝ մեկ ընտանիքավոր, որոնք տեղակայված են միասնական հողատարածքի վրա։ Ռուսաստանում այս տերմինի օգտագործումն ստացել է հատուկ պրակտիկա. դրանով սահմանվել են ոչ թե իրավահարաբերությունները, այլ սկզբում՝ այդ իրավահարաբերությունների մասնակիցներին, ապա`իրենց օբյեկտը։

Համատիրություն հասկացությունն առաջին անգամ ներմուծվել է 1992 թվականի դեկտեմբերի 24-ի թիվ 4218-1 «Դաշնային բնակարանային քաղաքականության հիմունքների մասին» Դաշնային օրենքով. «Համատիրությունը բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների սեփականատերերի ընկերությունն է` միջբնակարանային աստիճանների, վերելակների, միջանցքների, տանիքների, տեխնիկական նկուղների, արտաբնակարանային ճարտարագիտական սարքավորումների համատեղ տիրապետման և օգտագործման համար պայմաններ ստեղծելու միջոցով»։ Այստեղ այս տերմինով սահմանվում է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի հատուկ սուբյեկտը, այն է` շենքի սեփականատերերի ընկերությունը։

Այնուհետև այս հասկացության վերաբերյալ մեկ այլ սահմանում հայտնվեց 1993 թվականի դեկտեմբերի 23-ի թիվ 2275-ի «Համատիրության մասին ժամանակավոր կարգի հաստատման մասին» ՌԴ նախագահի հրամանագրում. «Համատիրություն է հանդիսանում բնակարանային ոլորտում անշարժ գույքի միասնական համալիրում սեփականատերերի միավորումը (այսուհետ՝ տնատերեր), որի շրջանակներում նրանցից յուրաքանչյուրին մասնավոր, պետական կամ համայնքային իրավունքի, սեփականության այլ ձևի հիմամբ բնակելի շենքերում պատկանում են բնակելի (բնակարաններ, սենյակներ) և/կամ ոչ բնակելի տարածքներ, ներառյալ՝ կցակառույցները, ինչպես նաև այլ անշարժ գույք, որն անմիջականորեն կապված է բնակելի տան հետ, հանդիսանում է տնատերերի համատեղ սեփականություն և հետևում է բնակելի և /կամ ոչ բնակելի տարածքի նկատմամբ տանտիրոջ իրավունքի ճակատագրին»։ Եվ այստեղ այս տերմինով սահմանվում է անշարժ գույքի իրավունքի սուբյեկտը` շենքի համասեփականատերերի ընկերությունը։

1996 թվականի մարտի 29-ի թիվ 431-ի «Բնակարան» պետական նպատակային ծրագրի իրականացման նոր փուլի մասին» ՌԴ նախագահի հրամանում համատիրության մասին խոսվում է արդեն ոչ թե որպես օրենքի սուբյեկտի, այլ որպես օբյեկտի`բազմաբնակարան տուն կամ տների խումբ։

Համատիրության ժամանակակից սահմանումը ներմուծվել է 1996 թվականի հունիսի 15-ի թիվ 72-ՖԶ Դաշնային օրենքով։ Այն նշանակում էր բազմաբնակարան բնակելի շենքի կամ մի քանի մեկ ընտանիքով տների հողատարածքի, տարածքների (ներառյալ`բնակելի, ոչ բնակելի և ընդհանուր օգտագործման տարածքներ), անջատող կառուցվածքների և ճարտարագիտական հաղորդակցությունների ամբողջություն։ 2005թ. մարտի 1-ից՝ նոր Բնակարանային օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելուց հետո համատիրություն հասկացությունն անհետացել է ռուսաստանյան օրենսդրությունից (տես՝ 29 դեկտեմբերի 2004 թվականի թիվ 188-ՖԶ Դաշնային օրենք)։ Այժմ համատիրությանն ամենամոտ համանման է հանդիսանում բազմաբնակարան շենքը, ընդ որում՝ նախատեսված է բազմաբնակարան շենքի (ներառյալ՝ նրա տակի հողամասը) կառավարման մի քանի ձև։ Դրանցից համատիրություն հասկացությանն ամենից մոտ է Շենքի սեփականատերերի ընկերությունը։

Տան կառավարում

Բնակարանային օրենսգիրքը (հոդված 161) նախատեսում է բազմաբնակարան շենքերի կառավարման երեք եղանակ։

• տարածքների սեփականատերերի կողմից բազմաբնակարան շենքի անմիջական կառավարում,
• Շենքի սեփականատերերի ընկերության կամ բնակարանային կոոպերատիվի կառավարում կամ դրանց կառավարման վերաբերյալ պայմանագրի կնքում,
• կառավարիչ կազմակերպության կառավարում.

Կառավարման ձևը պետք է ընտրվի բազմաբնակարան շենքի բնակարանների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովում։ Համաձայն ՌԴ Բնակարանային օրենսգրքի՝ բազմաբնակարան շենքի բնակարանների սեփականատերերը պետք է մինչև 1-ը հունվարի 2007թ. ընտրեին իրենց շենքերի կառավարման ձևը։ 2009թ. վերջում Ռուսաստանի դաշնային հակամենաշնորհային ծառայության Մոսկվայի տարածքային վարչության ղեկավար Ոլադիմիր Եֆիմովը հաղորդեց բազմաբնակարան շենքերի կառավարման համար կառավարիչ կազմակերպությունների ընտրությունների 95 տոկոսի կեղծման մասին. բոլոր սեփականատերերի փոխարեն պայմանագիրն ստորագրվել է մեկ կամ երկու բնակիչների հետ^[3]։

ԱՄՆ-ում և Կանադաում մեծ քաղաքներում հողատարածքների սակավության և բնակչությանը բնակարաններով ապահովելու հիմնախդրի լուծման համար կառուցվում են բազմահարկ համատիրություններ։ Համատիրության մեկ այլ տեսակ կառուցվում է երկրի հարավային բուժավայրերում (Մեքսիկական ծոց, Ֆլորիդա) և օվկիանոսի ափի երկարությամբ (Նյու-Յորք, Կալիֆորնիա)։ Բնակարանները համատիրություններում գնում են մասնավոր անձիք իրենց կարիերայի կեսերին կամ վերջին մոտ՝ որպես կուտակված մասնավոր կապիտալի ներդրման մեթոդ (համեմատեք փողերի ներդրման նմանատեսակ մեթոդ Մոսկվայում և ՌԴ և ԱՊՀ այլ երկրների խոշոր քաղաքներում)։ Ընդ որում՝ սեփականատերը սովորաբար գալիս է իր բնակարան տարվա ընթացքում 1-2 շաբաթով՝ ծովում արձակուրդ անցկացնելու համար, իսկ մնացյալ ժամանակը բնակարանը վարձով է տրվում զբոսաշրջիկներին / ուսանողներին և այլն։ Թոշակի անցնելուց հետո սեփականատերերը սովորաբար ինքներն են տեղափոխվում համատիրություն, քանի որ այն պակաս ծախսեր է պահանջում, քան սեփական տունը։ 2018 թվականին Մայամիում կհայտնվի աշխարհի առաջին համատիրությունն ավտոմեքենաների համար՝ «Auto House»-ը։